Пять правил спекулятивных инвестиций в новостройки.
Давайте начистоту. Нет уже той золотой эпохи, когда можно было вложиться на котловане и получить икс два после сдачи дома через пару лет. Заплатка на рынок от государства в виде эскроу-счетов пофиксила этот баг.
☝️Справочка: эскроу счета - это когда вы покупаете новостройку, а ваши деньги замораживаются на спец.счете в банке, и только после сдачи дома застройщик получает к ним доступ, а сам строит на кредитные.
Сейчас почти все новостройки продаются через такие счета. Это безопасно для покупателей, но всю прибыль получает банк, когда кредитует застройщика. А раньше этот куш перепадал покупателям-инвесторам.
Идем дальше 👇
То, что происходило на рынке с весны 2020 по январь 2022, когда вся недвижимость в Екб совокупно подорожала на 40-50% - было следствием ручного вмешательства государства в рынок жилья посредством субсидирования ипотеки.
Сейчас и этот баг похоже пофиксили, сделав ставку по господдержке менее вкусной и запретив выдавать больше одной такой ипотеки в одни руки.
И теперь, в ближайший год – оснований для серьезного удорожания новостроек в Екб никто из аналитиков больше не наблюдает.
Но знаете, как-то на одном из семинаров Драже для покупателей недвижимости – один из наших агентов-спикеров привела замечательную метафору:
Рынок недвижимости - это такой лифт в советском доме с одной кнопкой вызова.
Он останавливается на этаже, но может ехать или вверх, или вниз.
Заходя с инвестициями в рынок недвижимости, неважно первичной или вторичной - вы тоже садитесь в такой вот лифт. Он может унести вас наверх, к прибылям. А может и на первый этаж, на выход.
Не питайте пожалуйста иллюзий, что кто-то из аналитиков может спрогнозировать это движение.
В январе 2020 все эксперты прогнозировали обвал рынка из-за начала пандемии, а он улетел вверх на первой космической. А осенью 2014-го многие сходились на том, что вложения в недвижимость - это отличная идея (а потом рынок падал вплоть до лета 2017-го).
Но если вы все-таки решились прокатиться на этом лифте, потому что других мест припарковать деньги не нашли, то вот вам несколько правил, как правильно инвестировать в новостройки с целью их последующей перепродажи:
1. Заходите в проекты на самом старте продаж. Сейчас для привлечения внимания к новым ЖК - застройщики взяли за правило устраивать шумные старты с очень выгодными предложениями в самый первый день, ну или в первую неделю. Удорожание только за этот период может составить от 100 до 300 тысяч.
2. Выбирайте квартиры наиболее удачных планировок. Как это сделать - тема для отдельного поста.
3. Выбирайте квартиры с хорошей чистовой отделкой. Вы будете потом продавать все это ипотечному покупателю, который на первый взнос то с трудом насобирает, не то что на ремонт. Таких большинство, и нам нужно целиться в них, чтобы продать быстрее и дороже.
4. Отдавайте предпочтение квартирам в точечной застройке, нежели в человейниках на много очередей и секций. Исключение, если проект очень перспективный, тогда с ростом числа очередей, он, как хорошее вино, будет добирать в цене. В Клевер Парк на старте тоже никто не верил, а сейчас это клубный жилой комплекс в котором многие мечтали бы жить.
Почему многосекционный дом это плохо для спекулянта?
Все просто. После сдачи вашего дома вы будете конкурировать с отделом продаж, который продаёт следующие очереди. А в новых домах могут быть более удачные планировки, либо там государство может субсидировать ипотеку.
А чем выше конкуренция продавцов, тем тяжелее искать покупателя.
5. Ищите локации в популярных районах, но при этом с небольшим количеством предложения новостроек. Знаете как разлетались квартиры в таких ЖК как Новая ботаника, Ботаника Лайф, Ботанический сад? А все почему? В тех местах панельное царство и сложно поменять класс жилья не меняя любимую локацию. А значит и востребованность новых проектов - выше.
Помимо спекулятивных инвестиций в новостройки - есть и другие стратегии.
Могу, если хотите, поделиться своим видением и в этом направлении.
