Реальные инвестиции в недвижимость в 2023-м году 🫵
Долгожданный пост-продолжение по вашим заявкам.
Итак, где еще остались возможности сохранить и преумножить в недвижке?
Сначала пробежимся по спорным схемам (с моей точки зрения):
1. Инвестиции в зарубежные рынки. Со всем уважением к Турции и Дубаю, я все еще оцениваю риск увеличения международной изоляции России – как высокий. А значит и безопасность активов, принадлежащих нашим гражданам за пределами страны – для меня под вопросом.
2. Инвестиции в Крым и новые территории. По Крыму опасения связаны с тем, что если дотуда дойдут боевые действия, то рынок гарантировано ждёт падение.
3. Классические инвестиции в новостройки в Екате, Москве, Питере и Сочи с целью перепродажи. Сложно на этом инструменте сейчас стало получить доходность. Нужно очень хорошо разбираться в проектах и локациях. И увеличивающееся предложение тоже не сулит особых перспектив дальнейшего роста цен.
Что осталось живым и здравствует в настоящее время:
1. Флиппинг. Т.е. говоря по-русски, покупка убитых квартир, производство там недорого ремонта. И продажа задорого.
Самый большой доход предсказуемо у тех, кто заходит со своим капиталом, сам умеет делать ремонты и подготовку к продаже. А еще имеет компетенции риэлтора, то есть умеет находить покупателей, которые купят по верхней границе коридора спроса на аналогичные объекты.
Если ни одним из перечисленных навыков вы не обладаете и имеете только капитал – вам придется потратить время и найти партнера, который обладает.
2. Классические инвестиции в новостройки для перепродажи в регионах, где есть рост цен. Такие имеются. Если пост наберёт больше 100 лайков 👍 – сделаю статью про это.
3. Строительство дома под сдачу в аренду. Рынок сьемного жилья очень страдает от нехватки хороших сдающихся домов. Есть много семей, готовых круглогодично жить за городом и платить 40-50 тыс в месяц аренду.
Построить и обуютить небольшой одноэтажный домик встанет вам в 3-4 млн. И эту сумму можно взять по семейной ипотеке (5%), либо даже сельской (3%).
В этой схеме можно даже найти варианты, когда арендный платеж перекрывает ипотечный и вы остаетесь в плюсе. Как в настолке «Денежный поток», у Киосаки.
Думаю, что мы через какое-то время запустим это как отдельный продукт в агентстве. Ибо данное направление – рекордсмен по доходности, по моим наблюдениям.
4. Классическая схема. Покупаете квартиру на вторичном рынке в не слишком старом жилом фонде, полностью готовую для сдачи в аренду, сразу со всей мебелью и техникой.
Берете ее в ипотеку, с первым взносом маткапом (779т.р.) и закрываете деньгами арендаторов большую часть ипотечного платежа. Доплачивая немного разницы из своего кармана.
Ипотеку берёте на 20 лет и сразу при рождении ребенка. Через 5-7 лет – арендный платеж весьма вероятно сравняется с ипотечным и доплата исчезнет.
Да, аренда дорожает медленнее инфляции, но все же дорожает. А ипотечный платеж фиксирован. А потом и вовсе – у вас даже начинает копиться сумма сверху, когда платеж за аренду становится больше ипотечного. Эти деньги вы кладёте на депозит – на ремонт и обновление вашего недвижимого актива.
И вуаля. Через 20 лет вы выпускаете свое чадо в мир, выдав ему в безвозмездное пользование оформленную на себя квартиру (на чадо оформлять не рекомендую).
5. Инвестиции в паркинги. Их покупают в домах, где вокруг туго с парковкой, а потом сдают в аренду. А иногда и выгодно перепродают. Да, на этом можно заработать, у меня есть несколько знакомых, у которых это получается.
6. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Если на рентный доход от квартир без слез не взглянешь, то в коммерции еще есть шанс выловить доходность 8-10%, но это тоже тема для отдельного поста.
7. Выкуп с банкротных аукционов. Но тут без специальных компетенций делать нечего. И это ни разу не пассивный доход, как впрочем и флиппинг. Я знаю людей, которые умудряются на этом зарабатывать, но они все, как правило, в прошлом или риэлторы, или специалисты по тендерам.
Вот такой мой топчик вариантов. Но вы наверняка знаете что-то еще. Давайте обсудим в комментах 👇
